Ако тези съкращения ви объркват, не сте единствени.

Когато започнете да разглеждате обяви за ново строителство, много бързо ще срещнете различни понятия и съкращения – РЗП, ЗП, обща площ, чиста площ, идеални части.

На пръв поглед всички те изглеждат свързани с квадратурата на жилището. Всъщност всяко от тях има различно значение и описва различен начин за измерване на площта.

Именно неразбирането на тези термини често води до объркване при сравняването на различни апартаменти. Понякога две жилища изглеждат еднакви по квадратура, но реално предлагат различна използваема площ и различен комфорт.

В тази статия ще обясним какво означава всяко понятие, какво включва и защо е важно да знаете разликата между тях, когато избирате своя бъдещ дом.

Какво представлява разгънатата застроена площ (РЗП)?

Разгънатата застроена площ (РЗП) е един от основните показатели в инвестиционното проектиране и строителството. Тя показва сбора от застроените площи на всички етажи на една сграда, измерени по външните очертания на ограждащите стени.

Важно е да се знае, че РЗП е характеристика на сградата като цяло, а не на отделен апартамент.

Този показател се използва при:

• устройственото планиране;
• проектирането;
• определянето на интензивността на застрояване;
• административните процедури по одобряване на инвестиционните проекти.

Когато купувате жилище, РЗП на сградата няма пряко значение за квадратурата на вашия апартамент. Въпреки това този термин често се среща в техническата документация и е добре да знаете какво означава.

Съвет от архитекта

Ако в обява за продажба на жилище е посочено само „РЗП“, без да е уточнено дали става дума за площта на сградата или за площта на самостоятелния обект, поискайте допълнително разяснение. В практиката понякога термините се използват неточно, а това може да създаде погрешна представа за действителната квадратура.

Какво представлява застроената площ (ЗП)?

Тук идва едно от най-често срещаните обърквания.

Застроената площ (ЗП) не е същото като чистата площ, нито като площта, която използвате ежедневно.

При самостоятелен обект в сграда застроената площ включва пространството, ограничено от външния контур на обекта, като в нея участват външните ограждащи стени и съответните части от вътрешните разделителни стени съгласно начина на измерване, определен в нормативната уредба.

С други думи, ЗП включва и площта, заета от стените, а не само свободното пространство, в което можете да поставите мебели.

Затова е напълно нормално две жилища със сходна застроена площ да имат различна използваема площ в зависимост от дебелината на стените, конструктивната схема и архитектурното решение.

Какво представлява чистата площ?

Чистата площ е тази част от жилището, която реално можете да използвате за живеене и обзавеждане.

Тя включва площта на всички помещения в апартамента, измерена между готовите вътрешни повърхности на ограждащите стени.

В чистата площ обикновено се включват:

• дневна;
• кухня;
• спални;
• бани и санитарни помещения;
• коридори;
• складови помещения в рамките на жилището.

Не се включват площите, заети от външните и вътрешните конструктивни стени, колони, комини и други конструктивни елементи.

С две думи, това е пространството, което реално обзавеждате и използвате всеки ден.

Защо чистата площ е важна?

Представете си два апартамента.

И двата са обявени с площ 100 m².

На пръв поглед изглеждат еднакви.

Но първият има чиста площ около 84 m², а вторият – 90 m².

Разликата от шест квадратни метра означава място за голям гардероб, работен кът или дори малка детска стая.

Затова при сравняване на различни жилища е важно да гледате не само общата квадратура, а и колко от нея представлява реално използваемо пространство.

Какво представлява общата площ?

При покупка на апартамент най-често именно общата площ е квадратурата, която се посочва в предварителния договор и в нотариалния акт.

Тя включва:

• застроената площ на самостоятелния обект;
• съответните идеални части от общите части на сградата.

Това означава, че когато купувате жилище, не придобивате само самия апартамент. Ставате съсобственик и на общите части на сградата.

Такива са например:

• стълбището;
• входното фоайе;
• асансьорите;
• общите коридори;
• покривът;
• фасадите;
• носещата конструкция;
• общите инсталации.

Именно затова общата площ винаги е по-голяма от площта на самото жилище.

Какво представляват идеалните части?

Това е един от термините, които най-често създават объркване.

Много хора смятат, че идеалните части са някаква допълнителна площ, която ще могат да използват самостоятелно.

Всъщност това не е така.

Идеалните части представляват процентното участие на всеки собственик в общите части на сградата.

Този процент се определя съобразно действащото законодателство и се записва в нотариалния акт.

Той има значение при:

• управлението на етажната собственост;
• разпределянето на разходите за поддръжка;
• вземането на решения от общото събрание;
• определяне на собствеността върху общите части.

Важно е да се знае, че идеалните части не са отделно помещение, което можете да ползвате самостоятелно. Те представляват вашия дял от общите части на сградата.

Каква квадратура всъщност купувате?

Това е въпросът, който почти всеки купувач си задава.

Краткият отговор е:

Купувате самостоятелния обект заедно със съответните идеални части от общите части на сградата.

Следователно:

• обзавеждате и използвате чистата площ на жилището;
• притежавате застроената площ на самостоятелния обект;
• придобивате и идеални части от общите части на сградата;
• в нотариалния акт най-често е посочена общата площ, която включва всички тези елементи съгласно начина на описание на имота.

Най-честите заблуди

„Колкото по-голяма е общата площ, толкова по-голям е апартаментът.“

Не винаги.

Два апартамента с еднаква обща площ могат да имат различна чиста площ в зависимост от архитектурното решение, конструкцията и дела на общите части.

„Идеалните части са излишна площ.“

Не.

Без тях сградата не би могла да функционира като единен обект. Те осигуряват правото ви на собственост върху стълбищата, покрива, фасадата, конструкцията и всички останали общи части.

„Важно е само колко квадратни метра пише в обявата.“

Всъщност е много по-важно как са разпределени тези квадратни метри и каква част от тях са реално използваемо пространство.

Заключение:

При покупката на ново жилище квадратурата сама по себе си не дава пълната информация. За да сравните обективно различни предложения, е важно да знаете какво стои зад всяко понятие.

Разликата между чиста площ, застроена площ, обща площ и идеални части не е просто техническа терминология. Тя определя какво реално получавате като собственик и как ще използвате бъдещия си дом.

Затова не се колебайте да поискате подробна информация за площообразуването на избрания апартамент. Коректният инвеститор и проектант трябва ясно да обяснят как е формирана площта и какво включва тя. Така ще направите информиран избор и ще избегнете недоразумения още преди подписването на договора.